村屋按揭問與答 (更新至2019年10月)

194{icon} {views}

問:村屋按揭成數最高是幾多?

答:村屋最多可以借8成半(如8成半上限是900萬),經按揭保險,做法和多層大廈一樣。900萬以上到1000萬村屋可借8成,其餘都跟多層大廈的計算方法。

村屋的成數如下:

樓價400萬以下,最多8成半
樓價400-800萬,最多8成半
樓價800-900萬,最多8成半,貸款額上限720萬,以較低者為準。
樓價900-1000萬,最多8成,貸款額上限800萬,以較低者為準。

問:村屋還款期最盡幾多年?高樓齡村屋可以借幾多年?

答:30年。但實質要視乎幾個因素包括人齡、樓齡,和按揭成數。
假設是借6成或以下:
個別銀行可以人齡用80減去計最長還款期,比如50歲或以下,便可借足30年
個別銀行可以樓齡用80減去計最長還款期,比如50年樓的村屋,也可借足30年。
假設按揭成數是6成以上,需要經按揭保險:
人齡也可以用80減,但樓齡最多55減。
例子:50歲,30年樓齡,需要借8成經香港按揭證券有限公司 。雖然人齡可以借足30年,但樓齡只能25年,因此批核結果是最多25年。

問:非標準村屋,比如每層350尺的小全棟,做不做到按揭?

答:沒有問題,只要齊契,一樣可以最多借足按揭成數上限,還款期最長30年 。

問:村屋按揭,會有什麼原因唔批?

答:如果貸款人入息沒有問題,過到壓力測試,村屋唔批的原因一般只有幾個:
路權不清晰。
未補地價(如原居民住滿了5年,免補地價)
沒有滿意紙(有些銀行可以先批按揭,後補滿意紙)
樓契沒有平面圖。

問:如果村屋有潛建,按揭會不會唔批?

答:村屋申請按揭,銀行需要驗樓的。如驗樓時發現有潛建物,比如天台變成了玻璃屋,或花園有個泳池,或3房打通變為開放式等,估價行會計算還原費用(即「重置費」)。如果是申請高成數按揭經HKMC( 香港按揭證券有限公司 ),計算按揭成數時會把樓價扣減還原費才計算貸款額。如果是借6成或以下,需不需要把樓價扣重置費便因銀行而異。如重置費不高,比如只是在樓價幾個百份比內,有些銀行可以不扣,但要貸款人簽份undertaking 自行承擔未來可能清拆費用。
但有些嚴重的改建,就真難批。比如把上下兩層打通改為「內複式」,如果這種自制內覆式沒有入則的話,按揭是難批。

問:如果把村屋地下果層改建成食肆或店鋪,按揭會不會唔批?

答:要視乎地契上的土地用途。如果地契寫明是住宅用途,改建成商業用途大部份銀行都不能批。個別細銀行可試批但利率會貴。

問:村屋按揭的利率和回贈,和多層大廈有什麼分別?

答:銀行對於村屋按揭已越來越進取,多間銀行對於村屋按揭的利率和現金回贈,跟多層大廈都已無分別,即都可以做到 H+1.25% 利率和 2% 現金回贈。經坊間按揭中介也可得額外 0.1-0.3% 獎賞。

問:村屋估價需要什麼資料?會不會有估價不足問題?

答:村屋估價需要準備:
1. DD Lot Number 地段編號
2. 實用面積,包括入契花園面積
3. 樓齡
4. 平面圖(如有花園),如無花園平面圖,估價有機會估唔足花園部份。

現時銀行對村屋按揭持進取態度,以往村屋估價不足問題,近年已甚少見。

You may also like

比較清單

比較
Call Now Button聯絡專業顧問
WhatsApp 睇樓放盤熱線